Refinancování hypotéky: jak ušetřit desítky tisíc

Kdy má refinancování smysl – a kdy ne

Ideální čas na refinancování je konec fixačního období. V tu chvíli banka vaši hypotéku přeúčtuje na aktuální sazbu – a ta nemusí být příznivá. Pokud máte předem nabídku od jiné banky, máte vyjednávací páku nebo se jednoduše přesuňte tam, kde je to výhodnější.

Refinancování uprostřed fixačního období je zpravidla dražší – banka si účtuje poplatek za předčasné splacení. Ten může být v řádu desítek tisíc korun. Někdy se to i tak vyplatí, pokud je rozdíl v sazbě výrazný a zbývá dost let splácení. Vždy je ale potřeba spočítat konkrétní čísla.

• Konec fixace – nejlepší čas, žádné sankce za předčasné splacení
• Výrazný pokles sazeb na trhu – může se vyplatit i uprostřed fixace
• Změna životní situace – jiná délka splatnosti, jiná výše splátky
• Zlepšení vaší bonity – lepší LTV nebo příjmy mohou přinést lepší sazbu

Co porovnat – nejde jen o úrokovou sazbu

Úroková sazba je první číslo, které každého zajímá. Ale není jediné, na čem záleží. Poplatky za zřízení, za odhad nemovitosti nebo za vedení úvěrového účtu jsou součástí celkových nákladů. Stejně tak podmínky pro mimořádné splátky – pokud chcete hypotéku jednou splatit rychleji, je dobré to mít smluvně ošetřené.

RPSN (roční procentní sazba nákladů) zahrnuje sazbu i poplatky dohromady a dává lepší obrázek o skutečných nákladech. Přesto i RPSN má svá omezení – neukazuje, jak se chová hypotéka po skončení první fixace. Proto je důležité číst i podmínky refixace.

Délka fixace – jak ji vybrat rozumně

Kratší fixace (jeden až tři roky) dávají flexibilitu – pokud sazby klesnou, brzy ji využijete. V době rostoucích sazeb jsou ale rizikem. Delší fixace (pět a více let) dávají jistotu a předvídatelnost splátky, ale pokud sazby klesnou, zaplatíte víc, než byste museli.

Obecné pravidlo neexistuje – závisí na vaší toleranci k riziku, výhledu na příjmy a délce, na kterou chcete mít splátku zajištěnou. Kdo nemá finanční polštář a nechce žádné překvapení, ocení delší fixaci. Kdo má rezervy a sleduje trh, může profitovat z kratší.

• 1–3 roky – flexibilní, vhodné pokud sazby spíše klesají
• 5 let – nejrozšířenější, dobrý kompromis stability a flexibility
• 7–10 let – maximální jistota, vyšší sazba jako cena za předvídatelnost
• Variabilní sazba – kopíruje trh, vhodná jen pro zkušené a finančně odolné

Co si připravit před refinancováním

Banka při refinancování potřebuje doklady o příjmech, aktuální výpis z katastru nemovitostí a odhad hodnoty nemovitosti (někdy si ho nechá udělat sama, jindy uznají existující). Pokud vaše příjmy vzrostly od původní hypotéky, může se to projevit v lepší nabídce.

Začněte zjišťovat nabídky ideálně tři až šest měsíců před koncem fixace. Banka musí mít čas na zpracování žádosti a vypovědní lhůta musí proběhnout před koncem fixačního období. Nechávat to na poslední chvíli je zbytečně stresující a omezuje vaše možnosti.

Nejčastější chyby při refinancování – a jak se jim vyhnout

První chyba je přijmout nabídku stávající banky bez srovnání. Banky spoléhají na pohodlnost klientů. Automatické prodloužení fixace na podmínkách banky bývá zpravidla horší než konkurenční nabídka. Porovnání nic nestojí a může ušetřit výrazně.

Druhá chyba je refinancovat jen kvůli reklamě nebo jen kvůli slevě na první rok. Dívejte se na celkové náklady po celou dobu splácení, ne jen na první atraktivní sazbu. Banka, která láká nízkou sazbou na první rok, to může dohnat v dalších letech.