Koupě prvního bytu nebo domu je pro většinu lidí největší finanční rozhodnutí, které kdy udělají. A přitom do toho jdou bez zkušeností, pod časovým tlakem realitního trhu a s pocitem, že musí rozhodnout rychle. Dobrá příprava předem – ještě před prohlídkou první nemovitosti – může ušetřit spoustu stresu a případně i peněz.
LTV a vlastní prostředky – kolik musíte mít naspořeno
LTV (Loan to Value) je poměr výše hypotéky k hodnotě nemovitosti. Banky v Česku zpravidla poskytují hypotéky do 80 % LTV – to znamená, že zbývajících 20 % musíte mít z vlastních prostředků. Na byt za 4 miliony korun potřebujete přibližně 800 000 Kč vlastních peněz.
K tomu přičtěte náklady na koupi: daň z nabytí nemovitosti (od roku 2020 zrušena u staveb, ale platí u pozemků), poplatek za katastr, odhadní náklady, notář nebo advokát a provize realitce. Celkové vedlejší náklady koupě bývají v řádu desítek až stovek tisíc korun.
- Minimálně 20 % hodnoty nemovitosti z vlastních zdrojů
- Rezerva na vedlejší náklady: odhadní poplatek, katastr, notář
- Realitní provize bývá 2–5 % z kupní ceny – zeptejte se, kdo ji hradí
- Finanční rezerva po koupi – první rok nebyste chtěli být bez polštáře
Bonita – co banka skutečně posuzuje
Bonita je schopnost splácet úvěr. Banka ji posuzuje z více stran: výše a stabilita příjmů, záznamy v úvěrových registrech, aktuální závazky (jiné úvěry, kreditní karty, kontokorent) a délka a druh pracovního poměru.
Pracovní poměr na dobu neurčitou je pro banku ideální. OSVČ musí doložit příjmy daňovým přiznáním a některé banky požadují historii minimálně dvou let podnikání. Problémy s platební historií v registrech žádost výrazně komplikují nebo znemožňují.
Fixace pro prvonákupce – co vybrat
Délka fixace určuje, jak dlouho je vaše úroková sazba garantována a nemůže se změnit. Kratší fixace dává flexibilitu, delší jistotu. Pro prvonákupce, kteří nemají zkušenosti s vývojem sazeb a kteří zpravidla nemají velké finanční rezervy, bývá doporučena delší fixace – pět let nebo více.
Delší fixace zamezí nepříjemnému překvapení v podobě výrazně vyšší splátky po refixaci. Tento klid mysli má svoji cenu – sazba při delší fixaci je zpravidla mírně vyšší. Ale pro první hypotéku je předvídatelnost důležitá.
Nejčastější chyby prvonákupců
Největší chyba je kupovat byt bez předschválení hypotéky. Bez předschválení nevíte jistě, na kolik dosáhnete – a pod tlakem realitního trhu se může stát, že podepíšete rezervační smlouvu (zpravidla s nevratnou zálohou), aniž byste měli jistotu financování.
Druhá chyba je srovnávat jen jednu banku – typicky tu, kde máte účet. Vaše domovská banka vám nemusí dát nejlepší nabídku. Srovnání více bank najednou stojí minimum úsilí přes poradce a může ušetřit desítky tisíc korun na úrocích za celou dobu splácení.
Jak vám pomůžeme s hypotékou na první byt
Chcete koupit první byt a nevíte, co banky budou posuzovat? Do 48 hodin vám řekneme, na jakou hypotéku dosáhnete.
Nejčastější otázky prvonákupců o hypotéce
První hypotéka – začněte s přehledem, ne se stresem
Srovnáme nabídky bank a provedeme vás celým procesem. Zdarma a bez závazku.