Koupě prvního bytu: Jaké poplatky vás čekají?

Základní poplatky spojené s nemovitostí

Při koupi bytu se nevyhnete několika klíčovým platbám, které zajišťují hladký průběh transakce a právní čistotu celého procesu. Jejich výše se může lišit, ale je dobré s nimi vždy počítat.

Prvním krokem k vysněnému bytu je často jeho rezervace. Rezervační poplatek, který se pohybuje v řádu desítek tisíc korun (obvykle 50 000 až 100 000 Kč nebo 2–5 % z kupní ceny), slouží k tomu, aby prodejce po určitou dobu nenabízel nemovitost dalším zájemcům. Je důležité si ověřit podmínky jeho vratnosti. V ideálním případě se poplatek započítává do kupní ceny, ale pokud od koupě odstoupíte z jiných než smluvně sjednaných důvodů, může být nevratný.

Pokud kupujete byt přes realitní kancelář, počítejte s provizí. Její výše se obvykle pohybuje mezi 3–6 % z kupní ceny nemovitosti, plus DPH. To znamená, že u bytu za 5 milionů korun může provize činit i 180 000 – 360 000 Kč s DPH. Důležité je vědět, zda provizi hradí kupující, prodávající, nebo oba. V České republice je realitní provize zpravidla sjednána mezi prodávajícím a realitní kanceláří, ačkoli je tato částka často promítnuta do kupní ceny nemovitosti nebo je kupující vyzván k její úhradě na základě samostatné smlouvy o zprostředkování. Vždy si proto pečlivě ověřte, kdo je smluvně zavázán provizi zaplatit a jaká je struktura této platby. Tato informace by měla být jasně uvedena v rezervační nebo zprostředkovatelské smlouvě. Pokud se rozhodnete pro koupi bytu bez realitky, tuto částku ušetříte, ale budete si muset zajistit veškerou administrativu a právní služby sami.

Bezpečné převedení vlastnických práv a peněz je klíčové. Právní služby (příprava kupní smlouvy, smluv o úschově) a advokátní nebo notářská úschova kupní ceny chrání obě strany transakce. Poplatky za tyto služby se často pohybují v rozmezí 1–2 % z kupní ceny bytu, nebo jde o paušální částku od 15 000 do 30 000 Kč. Doporučujeme vždy využít služby nezávislého advokáta, který hájí vaše zájmy. Je běžné, že realitní kanceláře nabízejí právní služby a úschovu jako součást svého balíčku. I v takovém případě je pro kupujícího vždy výhodné si tyto služby ověřit u vlastního nezávislého právníka, aby si byl jistý, že jeho zájmy jsou plně chráněny a že nedochází k duplicitnímu zpoplatnění.

Koupě bytu je dokončena až zapsáním vašeho vlastnického práva do katastru nemovitostí. Tento úkon je zpoplatněn částkou 2 000 Kč. Žádost o vklad se podává po podpisu kupní smlouvy a doložení všech potřebných dokumentů.

Hypoteční poplatky – cesta k vlastnímu bydlení

Pokud plánujete financovat své první bydlení hypotékou, je potřeba počítat s dalšími poplatky, které se vážou k úvěru.

Každá banka požaduje úřední odhad hodnoty nemovitosti, která slouží jako zástava úvěru. Cena za takový odhad se pohybuje obvykle mezi 3 000 až 8 000 Kč. Hradí jej kupující a je nutné ho zajistit ještě před podáním žádosti o hypotéku.

Některé banky si účtují poplatek za zpracování hypotečního úvěru, který může být v řádu tisíců korun (např. 0-5 000 Kč). Většina bank již ale od tohoto poplatku upustila. Naopak poplatky za vedení úvěrového účtu jsou dnes již raritou a většina bank je neúčtuje. Vždy je však dobré si tyto položky ověřit v podmínkách úvěrové smlouvy.

Banka bude požadovat, abyste si k hypotečnímu úvěru sjednali pojištění zastavované nemovitosti (pojistnou smlouvu s vinkulací ve prospěch banky). Toto pojištění kryje škody na samotné stavbě (např. zdi, střecha, okna, instalace). Je důležité ho nezaměňovat s pojištěním domácnosti, které se týká movitého majetku uvnitř bytu (nábytek, elektronika atd.) a kterému se budeme věnovat dále. Roční náklady se pohybují v řádu několika tisíc korun v závislosti na hodnotě bytu a rozsahu krytí. S-úspory vám mohou pomoci s nezávislým srovnáním nabídek pojištění nemovitosti a sjednáním té nejvýhodnější pojistky.

S-úspory nabízejí nezávislé hypoteční poradenství, které je pro klienta zcela zdarma. Porovnáme nabídky bank, připravíme podklady, vyjednáme podmínky a provedeme vás celým procesem od A do Z, abyste získali hypotéku s nejvýhodnějšími parametry.

Nepříjemné, ale nutné: Daně a pojištění

S vlastnictvím nemovitosti se pojí i další pravidelné náklady, které je nutné zahrnout do dlouhodobého rozpočtu.

Na rozdíl od daně z nabytí, která byla zrušena, je daň z nemovitosti každoroční platbou. Výše daně se liší podle lokality a velikosti nemovitosti. Její splatnost je obvykle v květnu. Nezapomeňte se do konce ledna kalendářního roku následujícího po koupi bytu přihlásit k této dani na místně příslušném finančním úřadě.

Zatímco pojištění nemovitosti kryje samotnou stavbu, pojištění domácnosti chrání movitý majetek uvnitř bytu – nábytek, elektroniku, oblečení a další vybavení. I když není povinné, je velmi doporučené. V případě požáru, krádeže či vodovodní havárie vám ušetří značné náklady. S-úspory vám pomohou sjednat pojištění domácnosti s adekvátními limity a rozsahem krytí.

Přestože není pro sjednání hypotéky vždy povinné, je dobré vědět, že některé banky mohou nabízet zvýhodněné úrokové sazby nebo výhodnější podmínky hypotéky v případě sjednání životního pojištění přímo s nimi nebo jejich smluvním partnerem. Tuto možnost je vhodné ověřit při srovnávání nabídek. Životní pojištění je důležitou součástí finančního zajištění, zejména pro prvokupce, kteří financují své bydlení hypotékou. V případě úmrtí, invalidity nebo dlouhodobé pracovní neschopnosti zajistí splácení úvěru a chrání vaši rodinu před finančními problémy. S-úspory vám pomohou nastavit životní pojištění tak, aby skutečně odpovídalo vašim potřebám a nepřepláceli jste za zbytečná rizika.

Na co se často zapomíná? Další výdaje

Kromě výše zmíněných poplatků existují i další položky, které se často přehlížejí, ale mohou výrazně ovlivnit váš počáteční rozpočet.

Po koupi bytu budete muset přepsat dodávky elektřiny, plynu a dalších služeb (internet, voda) na své jméno. Někteří dodavatelé si účtují drobné administrativní poplatky za přepis, které se pohybují v řádu stovek korun. S-úspory vám pomohou s výběrem nejvýhodnějších dodavatelů energií a s vyřízením veškeré administrativy zdarma.

Ačkoliv náklady na jeho pořízení obvykle nese prodávající, jako kupující byste měli být o existenci tohoto dokumentu informováni a požadovat ho. PENB vám dává přehled o energetické náročnosti bytu a budovy, což má přímý vliv na vaše budoucí náklady na energie (topení, ohřev vody). V případě, že prodávající PENB nepředloží, může mít kupující právo si ho na náklady prodávajícího nechat vypracovat. Je to důležitý faktor pro posouzení dlouhodobých provozních nákladů bytu a jeho vlivu na váš rozpočet.

Jako vlastník bytu v bytovém domě budete pravidelně přispívat do fondu oprav a platit zálohy na společné služby (úklid, osvětlení, výtah, správa domu, ohřev vody, topení). Tyto měsíční platby se mohou pohybovat od 3 000 do 6 000 Kč a je potřeba s nimi počítat hned od prvního měsíce vlastnictví.

I když se nejedná o poplatky v pravém slova smyslu, náklady na stěhování a počáteční vybavení bytu mohou být značné. Ať už si najmete stěhovací firmu, nebo se stěhujete sami s pomocí přátel, počítejte s výdaji za pronájem dodávky, balicí materiály a občerstvení. Nákup základního nábytku, kuchyňské linky nebo spotřebičů může snadno dosáhnout desítek až stovek tisíc korun. Nezapomeňte také na případné drobné opravy či úpravy bytu ihned po nastěhování. V některých případech lze na rekonstrukci bytu využít zelené úvěry nebo dotace z Nové zelené úsporám, s čímž vám S-úspory rádi pomohou.

Zrušené poplatky: Co už platit nemusíte?

Dobrou zprávou pro kupce prvního bytu je, že některé dříve standardní poplatky již neplatí.

Jednou z nejvýraznějších změn v posledních letech bylo zrušení daně z nabytí nemovitých věcí. Tato daň činila 4 % z kupní ceny nemovitosti a pro kupce představovala významný dodatečný náklad. Od 26. září 2020 byla daň zrušena se zpětnou platností pro všechny nemovitosti, u kterých byl vklad práva do katastru nemovitostí povolen počínaje prosincem 2019. To je pro vás jako prvokupce skvělá zpráva, která vám ušetří statisíce korun.

Klíč k bezstarostnému bydlení: Partnerství se S-úspory

Koupě prvního bytu je komplexní proces plný administrativy a finančních rozhodnutí. Nemusíte na to být sami. S-úspory fungují jako váš komplexní poradenský partner, který vám pomůže s celou řadou souvisejících oblastí.

Nabízíme nezávislé hypoteční poradenství, které srovnává nabídky všech bank a pomůže vám získat tu nejvýhodnější hypotéku, bez poplatků za naše služby. Stejně tak vám zdarma zkontrolujeme a sjednáme optimální pojištění nemovitosti, domácnosti nebo životní pojištění, které bude skutečně chránit vás a váš majetek. Pomůžeme vám také vybrat nejlepší dodavatele energií a vyřídit převod smluv, což vám může ušetřit další peníze.

Naším cílem je, abyste se mohli soustředit na výběr svého nového domova, zatímco my se postaráme o veškerou administrativu a komunikaci s úřady, bankami a pojišťovnami. Naše poradenství je pro vás vždy zdarma, protože jsme odměňováni našimi partnery. Po realizaci zůstáváme vaším partnerem pro budoucí potřeby, ať už jde o refinancování hypotéky nebo změnu pojištění. Kontaktujte nás pro nezávaznou konzultaci a udělejte první krok k bezstarostnému vlastnímu bydlení.