Plánujete si v roce 2026 pořídit své první vlastní bydlení a lámete si hlavu nad hypotékou? Nejste v tom sami, je to velký krok a otázek je spousta. Ta nejdůležitější obvykle zní: „Kolik vlastně musím mít v kapse, než vůbec zaklepu na dveře banky?“ Pro získání hypotéky na první byt budete zpravidla potřebovat naspořeno alespoň 10 % z ceny nemovitosti, pokud je vám do 36 let. V tomto článku si projdeme krok za krokem, co to v praxi znamená, jak banka hodnotí vaši schopnost splácet a na co se připravit, abyste úvěr získali co nejvýhodněji.
Kolik musím mít naspořeno? Kouzelná zkratka LTV
Doba, kdy banky půjčovaly na celou hodnotu nemovitosti, je dávno pryč. Dnes se vše točí kolem zkratky LTV (Loan to Value), která jednoduše říká, jaký je poměr výše úvěru k hodnotě zastavené nemovitosti. Česká národní banka (ČNB) stanovila jasná pravidla, aby chránila jak banky, tak i vás před nadměrným zadlužením. Standardem je, že banka vám půjčí maximálně 80 % z ceny nemovitosti (LTV 80 %). To znamená, že zbylých 20 % musíte doplatit z vlastních zdrojů. Pro mladé do 36 let ale platí výjimka.
Příklad v praxi? U bytu za 4 000 000 Kč potřebuje žadatel do 36 let vlastní zdroje ve výši 400 000 Kč, zatímco starší žadatel už musí mít připraveno 800 000 Kč. A to je citelný rozdíl.
- Žadatelé do 36 let: Mohou dosáhnout na LTV až 90 %. Potřebují tedy naspořit jen 10 % z hodnoty nemovitosti.
- Žadatelé nad 36 let: Pro ně platí standardní limit LTV 80 %, musí tedy mít naspořeno 20 %.
Vlastní zdroje: Rozdíl pro žadatele do a nad 36 let
Tabulka jasně ukazuje, jak velkou výhodu představuje výjimka ČNB pro mladé do 36 let. Rozdíl v potřebných úsporách je často v řádech statisíců korun.
| Parametr | Žadatel do 36 let | Žadatel nad 36 let |
|---|---|---|
| Maximální LTV | 90 % | 80 % |
| Maximální výše hypotéky | 3 600 000 Kč | 3 200 000 Kč |
| Minimální vlastní zdroje | 400 000 Kč | 800 000 Kč |
Srovnání minimálních úspor pro koupi bytu za 4 000 000 Kč
Jak banka posuzuje, jestli na to máte? Vše o bonitě
Mít naspořeno je jedna věc, ale banku bude hlavně zajímat, jestli zvládnete hypotéku dlouhodobě splácet. Tomuto posouzení se říká bonita. Banka zkoumá vaše příjmy, výdaje, stávající dluhy a platební morálku. Dívá se přitom na dva klíčové ukazatele stanovené ČNB: DSTI a DTI. I když jejich limity už nejsou striktně závazné, banky se jimi stále řídí.
Jak si bonitu vylepšit? Zkuste splatit menší půjčky, zrušte nevyužívané kreditní karty nebo kontokorenty (i ty se započítávají do vašich potenciálních výdajů) a pokud je to možné, přizvěte k žádosti spolužadatele s vlastním příjmem, například partnera.
- DSTI (Debt Service to Income): Poměr všech vašich měsíčních splátek (včetně budoucí hypotéky) k vašemu čistému měsíčnímu příjmu. Ideálně by neměl přesáhnout 45–50 %.
- DTI (Debt to Income): Poměr vašeho celkového zadlužení k čistému ročnímu příjmu.
Co dělat, když nemám dostatek vlastních zdrojů?
I když máte skvělé příjmy, naspořit několik set tisíc korun není jen tak. Pokud vám část vlastních zdrojů chybí, existuje několik řešení. Nejčastější a nejlepší cestou je využití další nemovitosti jako dodatečné zástavy. Banka tak získá větší jistotu a může vám půjčit více peněz, někdy i celou kupní cenu. Typicky se k tomu využívá nemovitost rodičů nebo prarodičů, samozřejmě s jejich souhlasem. Další možností je dofinancování úvěrem ze stavebního spoření, ale tady buďte opatrní. Znamená to další měsíční splátku navíc, což vám zhorší bonitu pro samotnou hypotéku. Vždy je lepší hledat cesty, jak si další dluh nepřidělávat.
Jak vám s hypotékou pomůžeme v S-úspory? Zdarma a bez starostí
Nejste si jistí, která banka je pro vás ta pravá? Srovnání je základ.
Nezapomeňte na další náklady spojené s koupí
Kupní cena a vlastní zdroje nejsou jediné výdaje, které vás čekají. Je důležité mít finanční rezervu i na další nezbytné položky, které se mohou vyšplhat na desítky tisíc korun. Než se pustíte do hledání bytu, počítejte také s těmito náklady:
- Odhad ceny nemovitosti: Banka si nechá zpracovat odhad, jehož cena se pohybuje mezi 4 000 a 7 000 Kč.
- Poplatek za vklad na katastru: Za vklad zástavního a vlastnického práva zaplatíte 2 000 Kč za každé podání.
- Právní služby a úschova peněz: Pokud nekupujete přes realitní kancelář, budete potřebovat právníka pro přípravu smluv a bezpečnou úschovu kupní ceny.
- Pojištění nemovitosti a domácnosti: Banka bude vyžadovat pojištění nemovitosti, kterou dáváte do zástavy.
- Rezerva na stěhování a drobné úpravy: Málokdy se stěhujete do dokonale připraveného bytu. Rezerva na výmalbu nebo drobný nábytek se vždy hodí.
Nejčastější otázky k hypotéce na první byt
Hypotéka na první byt je reálný cíl.
Klíčem je mít jasno v číslech a dobře se připravit. My v S-úspory vám s tím pomůžeme — porovnáme nabídky bank, pohlídáme papírování a vyjednáme nejlepší podmínky. A to vše, aniž byste nám zaplatili jedinou korunu.